Begroting 2019

Grondbeleid

Grondbeleid is voor de raad om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege de relatie met de doelstellingen van de gemeentelijke programma’s en in de tweede plaats vanwege het financiële belang en de risico’s die daarmee gepaard gaan. Deze paragraaf beschrijft de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, de financiële resultaten en de risico’s.

Visie

In de structuurvisie en diverse beleidsnota’s is aangegeven op welke wijze de gemeente de stad verder wil ontwikkelen. Uitgangspunt is om per locatie/gebiedsontwikkeling af te wegen welk instrumentarium wordt toegepast en welk grondbeleid wordt gevoerd. In de nota Grondbeleid 2016 is vastgelegd dat bij nieuwe ontwikkelingen meer wordt ingezet op faciliteren beleid (regisseren, verbinden en verleiden) en minder op actief beleid (zelf bouwrijpe grond produceren). Elke gebiedsontwikkeling heeft zijn specifieke kenmerken en daarom wordt maatwerk toegepast. Bij de start van een ontwikkeling wordt de gewenste rol van de gemeente en het in te zetten instrumentarium benoemd. De gemeente kan bijvoorbeeld een actieve rol nemen wanneer de gemeentelijke doelstellingen door derden niet gerealiseerd (kunnen) worden of wanneer de gemeente op voorhand al een grote grondpositie(eigendom) heeft in het te ontwikkelen gebied.
Bij een actieve rol wordt vooraf altijd een risico- en financiële analyse gemaakt. Het beleid over strategische grondverwerving is ook geregeld in de nota grondbeleid 2016. In het najaar van 2018 wordt dit beleid geëvalueerd en leidt mogelijk tot aanpassing van de nota Grondbeleid. De doelstellingen en concrete activiteiten in 2019 binnen de grondexploitaties staan in programma 8.

Wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert

Binnen de twee hoofdvormen van grondbeleid (actief en faciliterend) zijn nuances aan te brengen. Het komt namelijk vaak voor dat een gemeente niet volledig actief of niet volledig faciliterend betrokken is. De gemeente is dan in een andere vorm betrokken. Om beter grip te krijgen op de verschillende manieren waarop de gemeente met grondbeleid om kan gaan, kan een splitsing gemaakt worden tussen verschillende vormen van productie van bouwrijpe grond (actief en faciliterend en verschillende vormen van regie (actief en reactief). Hieruit ontstaan diverse ontwikkelvelden en rollen die in onderstaande matrix zijn weergegeven. De ontwikkelvelden zijn verder uitgewerkt in de nota Grondbeleid.

Prognose financiële eindresultaten grondexploitaties

De onderstaande overzichten geven de verwachte eindresultaten van de verschillende grondexploitaties weer. Dit zijn de verwachte eindresultaten zoals deze meest recent (middels het Meerjarenperspectief en de tussentijdse financiële rapportage grondexploitaties 2018) met de gemeenteraad zijn gedeeld. Volgens de nieuwe richtlijnen van de BBV dient de presentatie van de financiële eindresultaten te gebeuren op een zogenaamde “eindwaarde” (dit is de waarde inclusief jaarlijkse prijsstijgingen en rentelasten). Het financiële resultaat na afloop van het project is dus het resultaat op eindwaarde. Elk voorjaar worden de verwachte eindresultaten geactualiseerd.

voorlopig resultaat op eindwaarde (bedragen x 1.000 euro)

complex (grondexploitatie)

prognose einddatum 1 januari

eindwaarde positieve grondexploitaties

eindwaarde negatieve grondexploitaties

IJsvogel

2019

1.341

Bangert en Oosterpolder

2026

1.428

Zevenhuis

2027

5.219

CPO locaties Tuibrug

2020

225

Herontwikkeling Bobeldijkerweg

2020

1.006

Herontwikkeling Oude Veiling

2019

19

Tweeboomlaan

2019

8

Jacques Bloemhof

2020

43

Resultaten op eindwaarde zijn niet vergelijkbaar wanneer deze eindresultaten in een verschillend jaar worden behaald. Door inflatie vertegenwoordigt een euro in 2019 namelijk een andere waarde dan een euro in 2017. Om eindresultaten van projecten met een verschillende einddatum toch met elkaar te kunnen vergelijken is een correctie nodig. Hiervoor worden alle zogenaamde “eindwaardes” teruggerekend naar een “contante waarde” op 1 januari van het huidige jaar. Volgens het nieuwe BBV is de disconteringsvoet die hiervoor gehanteerd wordt voor alle gemeenten gelijk en gebaseerd op de inflatie binnen de Eurozone. In onderstaande tabel staan de verwachte eindresultaten op contante waarde.

voorlopig resultaat op contante waarde (bedragen x 1.000 euro)

complex (grondexploitatie)

prognose einddatum 1 januari

contante waarde positieve grondexploitaties per 1-1-2018

contante waarde negatieve grondexploitaties per 1-1-2018

IJsvogel

2019

1.294

Bangert en Oosterpolder

2026

1.195

Zevenhuis

2027

4.282

CPO locaties Tuibrug

2020

212

Herontwikkeling Bobeldijkerweg

2020

946

Herontwikkeling Oude Veiling

2019

18

Tweeboomlaan

2019

7

Jacques Bloemhof

2020

40

totaal

5.835

2.159

Prognose boekwaarde
De boekwaarde is het saldo van alle investeringen en opbrengsten van alle grondexploitaties. Dit saldo moet minimaal terugverdiend worden met grondverkopen en andere inkomsten om uiteindelijk geen verlies in de grondexploitaties te lijden.
In onderstaande grafiek is het geprognosticeerde verloop van de boekwaarde weergegeven. Doordat de markt momenteel om veel bouwrijpe grond vraagt worden in het komend jaar wel eerst veel kosten gemaakt voordat de grond kan worden verkocht, vooral in Bangert en Oosterpolder. Dat blijkt ook uit onderstaande grafiek.
In 2018 neemt de boekwaarde toe omdat veel kosten gemaakt moeten worden met het bouwrijp maken van de gronden in fase 5B. De gemeente probeert om met de opbrengsten minimaal alle kosten af te dekken, een zogenaamde kosten neutrale grondexploitatie. Bovendien worden de uitgaven zo lang mogelijk uitgesteld (bijvoorbeeld aankoop van gronden) zolang geen opbrengsten worden verwacht. Op die manier worden rentelasten voorkomen. Soms is het noodzakelijk om toch al kosten te maken vooruitlopend op opbrengsten (dit is momenteel het geval in fase 5B van Bangert en Oosterpolder).

Voorziening verliesgevende complexen
Voor de grondexploitaties met een verwacht negatief resultaat, is het verplicht een voorziening treffen die gelijk is aan het voorzienbare tekort. Het BBV schrijft voor dat deze voorziening getroffen moet worden op het moment dat dit bekend is. In het MPG 2018 zijn de specificaties opgenomen van de lopende grondexploitaties, waarbij een inzicht wordt gegeven in het verwachte resultaat op basis van de contante waarde. Hierbij is inzichtelijk gemaakt dat de complexen Bangert en Oosterpolder, Bobeldijkerweg en de Oude Veiling verliesgevend zijn. Voor deze verliesgevende complexen is een voorziening gevormd. Per 1 januari 2018 bedraagt de totale voorziening voor de verliesgevende complexen circa 2,2 miljoen euro.

Risico's

Ook aan planontwikkelingen zijn risico's verbonden. Het soort risico’s verandert naarmate de planontwikkeling vordert. De risico’s zijn ook afhankelijk van de vorm van grondbeleid van het betreffende project; en zijn meestal hoger bij actief grondbeleid. In de Nota Grondbeleid is het risicobeleid voor de grondexploitatie geregeld. De grootste risico’s doen zich voor bij de projecten Bangert en Oosterpolder en Zevenhuis. Voor die projecten is dan ook een specifieke risicoanalyse gemaakt, inclusief mogelijke beheersmaatregelen.
Bij Zevenhuis is een gemeentelijke BV aandeelhouder in een vennootschap. De gemeente zorgt zelf niet voor een grondexploitatie met kostenposten als bouw- en woonrijp maken en grondopbrengsten. Voor dit project is een scenarioanalyse gemaakt om het benodigde weerstandsvermogen te bepalen. Doordat de gemeentelijke BV als stille vennoot deelneemt in de grondexploitatie is het gemeentelijke risico beperkt.
De algemene bedrijfsreserve grondzaken (ABR) is voor het afdekken van risico’s en opvangen van voorzienbare tekorten op korte en middellange termijn. Door diverse verliesnemingen in de afgelopen jaren is de ABR verder afgenomen tot ca. 4,5 miljoen euro. Hierbij wordt ook aangetekend dat binnen de ABR en bedrag van ca. 0,6 miljoen euro is geoormerkt voor verdere risicoafdekking voor de complexen Bobeldijkerweg en de Oude Veiling. Om mogelijke tegenvallers op te kunnen vangen moet een weerstandscapaciteit van 9,8 miljoen euro worden aangehouden. De aanwezige weerstandscapaciteit bedraagt 7,2 miljoen euro (dit is inclusief de stille reserves van het grondbedrijf). Dit betekent een tekort van 2,6 miljoen euro, wat door de Algemene dienst moet worden opgevangen. Dit onderwerp wordt verder toegelicht in de paragraaf weerstandsvermogen.

Overige zaken en ontwikkelingen

Woningmarkt
De bron van deze informatie zijn de cijfers van het tweede kwartaal van de NVM woningmarkt.
 De krapte-indicator (KI) is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (of 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt.
De stijging van de prijzen op de woningmarkt zet onverminderd door, maar de regionale verschillen blijven groot. In de regio West-Friesland zijn vooral appartementen fors duurder geworden. In deze regio wordt meer dan de helft (53%) van de woningen boven de vraagprijs verkocht; tussenwoningen in Hoorn zelfs in 78% van de gevallen. Het totale aanbod kent wel daling, ruim 35% naar momenteel circa 429 woningen. Meer dan de helft van het totale aanbod is een vrijstaande woning maar nog geen kwart van de recente transacties betreft een vrijstaand pand. De woningmarkt is in deze regio krap met een KI van nu 3,0 maar voor vrijstaande panden is de markt evenwichtig met KI van 7. In Hoorn is de markt sterk oververhit voor vooral rijwoningen (KI = 1,3).
Vennootschapsbelasting (Vpb)
Omdat de komende jaren geen structurele winsten worden behaald op de grondexploitaties verwacht de gemeente de komende jaren geen Vpb te hoeven afdragen. Dit is echter nog een risico, omdat de Belastinginspecteur hier nog geen standpunt over heeft ingenomen. Mogelijk moet de gemeente in de toekomst voor de grondexploitaties wel Vpb betalen. Daarop wordt jaarlijks getoetst bij het opstellen van het MPG (Meerjarenperspectief Grondexploitatie), onderdeel van de Jaarrekening.
Winstneming
Winstneming gebeurt pas als de exploitatie van een complex eindigt of wanneer tussentijds met redelijke zekerheid is vast te stellen dat er winst wordt gemaakt. Met ingang van 2017 schrijft het BBV voor dat bij tussentijdse winstneming de Percentage of Completion (POC) methode moet worden toegepast. Dit betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd er tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst moet worden genomen. Op basis van de huidige prognoses (bron MPG 2018) is de verwachting dat in 2019 geen tussentijdse winst genomen wordt.
Erfpacht
Erfpachters kunnen, daar waar mogelijk, de grond onder het gebouw kopen ('het blote eigendom verwerven'). Dit gebeurt vooralsnog sporadisch en als het gebeurt, heeft het een positief incidenteel financieel effect. De gemeente past erfpacht alleen toe bij bijzondere projecten, zoals bij volkstuincomplexen, sportcomplexen en benzineverkooppunten.
Stille reserve
Van een stille reserve is sprake als de waardering van een perceel grond op de balans lager is dan de marktwaarde. De stille reserves van het grondbedrijf zijn onderdeel van het weerstandsvermogen van de gemeente, zie ook de paragraaf weerstandsvermogen. Bij de gronden aan de Leekerpad en bij het terrein aan de Kerkelaan 1 te Zwaag is sprake van een geschatte overwaarde, dus een stille reserve.
Er is ook sprake van een stille reserve als gevolg van de van de herziening van de erfpachtcanon van de gronden in voortdurende erfpacht. Een erfpachtcanon is de periodieke vergoeding van de pandeigenaar aan de eigenaar van de grond waarop het pand staat. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen bij afkoop van de erfpacht bij de Huesmolen (2,5 miljoen euro), Korenbloem (1,3 miljoen euro) en winkelcentrum Kersenboogerd (waarde wordt bepaald als er bereidheid is om de erfpachtcanon af te kopen).